Wer sich mit dem Kauf einer Renditeliegenschaft beschäftigt, kommt unweigerlich mit der Fragestellung in Berührung, ob die Liegenschaft im Privatvermögen gehalten werden soll oder ob der Erwerb über eine Immobiliengesellschaft sinnvoller ist. In der nachfolgenden Fallstudie geben wir einen Überblick über die steuerrechtliche Problematik. Daneben werden aber auch andere Aspekte, die nicht ausser Acht gelassen werden dürfen, behandelt.
Inhaltsverzeichnis
- Die kurze Antwort
- Welche Varianten von Immobilien-Investments gibt es?
- Wieso stellt sich die Frage nach Privatvermögen oder Immobiliengesellschaft?
- Tabellarische Gegenüberstellung
- Die Liegenschaft im Privatvermögen (Vorteile, Nachteile, zusätzliche Erwägungen)
- Die Liegenschaft in der Immobiliengesellschaft (Vorteile, Nachteile, zusätzliche Erwägungen)
- Praxisempfehlungen
Die kurze Antwort
Es ist kaum möglich diese Fragestellung in Kürze und allgemeingültig zu beantworten. Trotzdem versuchen wir es folgendermassen:
Wenn Sie sich eine einzelne oder zu einem späteren Zeitpunkt vielleicht noch eine zweite Renditeliegenschaft anschaffen, so dürfte in den meisten Fällen das Halten im Privatvermögen die steuerlich bessere Variante sein. Wenn Sie sich aber mit dem Aufbau eines Immobilienportfolios beschäftigen, wird es sich in den meisten Fällen langfristig lohnen, bereits die erste Liegenschaft über eine Immobiliengesellschaft zu kaufen.
Welche Varianten von Immobilien-Investments gibt es?
Wenn Sie in Immobilien investieren wollen, so können Sie das auf mehrere Arten tun. Eine mögliche Variante ist die indirekte Investition, wo Sie über Ihre Bank beispielsweise Anteile an einem Immobilienfonds oder Aktien an einer kotierten Immobiliengesellschaft kaufen. Dies hat den Vorteil, dass Sie keine Zeit mit der Immobilienverwaltung zubringen und sich nicht selbst um die Suche nach geeigneten Objekten kümmern müssen. Zudem eröffnet Ihnen die indirekte Anlage Möglichkeiten, die Sie als klassischer Privatinvestor kaum je gehabt hätten, wie beispielsweise das Investieren in Einkaufszentren, betreutes Wohnen oder andere Grossprojekte. Weiter ist aufgrund der Tatsache, dass viele Immobilienfonds und die erwähnten Aktien an der Börse gehandelt sind, dies Ihnen jederzeit ein Ausstieg aus dem Investment ermöglicht.
Die erwähnten Vorteile kommen Sie aber teuer zu stehen, da sich um Ihre Investition ein ganzes Team an Immobilien- und Finanzexperten kümmert. Aufgrund der Börsenkotierung unterliegen die Fonds und Gesellschaften zudem erhöhten regulatorischen Anforderungen, was einen ganzen Verwaltungsapparat notwendig macht. Neben den Verwaltungsgebühren kommen noch Depotgebühren und Transaktionskosten Ihrer Bank dazu.
Neben den indirekten Investitionsmöglichkeiten gibt es die Variante eine Renditeliegenschaft selbst zu kaufen, also direkt zu investieren. Damit ist einerseits gemeint, dass der Investor die Renditeliegenschaft mit seinem privaten Vermögen kauft, allfällige Hypotheken auf seinen privaten Namen aufnimmt und die Mieterträge in der Steuererklärung als privates Einkommen deklariert. Daneben gibt es die Alternative, dass der Investor eine Gesellschaft gründet (Immobiliengesellschaft oder umgangssprachlich Immobilien-AG) und auf Rechnung dieser die Liegenschaft kauft. Genau genommen handelt es sich dabei um eine indirekte Investition, wir gehen in der Folge aber davon aus, dass der Investor 100 % der Anteile an dieser Gesellschaft hält und damit die volle Kontrolle ausübt.
Wieso stellt sich die Frage nach Privatvermögen oder Immobiliengesellschaft?
Der Hauptgrund, wieso Investoren vor dem Kauf einer Renditeliegenschaft eine Steuerberatung in Anspruch nehmen wollen, liegt in den steuerrechtlichen Konsequenzen der Entscheidung. Je nach Strategie kann die Wahl für das eine oder andere massgebliche finanzielle Auswirkungen haben. Es ist daher wichtig einen längerfristigen Horizont einzunehmen, denn insbesondere der Systemwechsel (z.B. nachträgliche Einbringungen der Liegenschaft im Privatvermögen in eine Gesellschaft) würde hier zu ungewollten steuerlichen Folgen führen.
Beide Varianten werden steuerrechtlich unterschiedlich behandelt. Hält man eine Liegenschaft im Privatvermögen so hat man insbesondere die Vorteile, dass einerseits auch ohne effektiven Unterhalt eine jährliche Pauschale für Liegenschaftsunterhalt geltend gemacht werden kann. Beim Verkauf unterliegt der Gewinn in jedem Fall der Grundstückgewinnsteuer und wird mit dem übrigen Einkommen nicht verrechnet.
Auf der anderen Seite darf man in der Immobiliengesellschaft jährliche Abschreibungen und Rückstellungen geltend machen und hat aufgrund des geltenden Rechnungslegungsrechts die Option Stille Reserven zu bilden. Daneben werden Gewinne in der Gesellschaft zu einem tieferen Gewinnsteuersatz besteuert, allfällige Dividenden an den Investor werden aber als Einkommen besteuert (Doppelbesteuerung).
Neben den steuerrechtlichen Fragestellungen gibt es aber auch Risikoüberlegungen. Hält man die Liegenschaften im Privatvermögen, dann sind auch sämtliche Risiken (z.B. Mietzinsausfälle, Sanierungen, usw.) im Privatvermögen. Hier kann es unter Umständen Sinn ergeben, diese Risiken in eine separate Gesellschaft auszugliedern. Insbesondere dann, wenn man bereits einen operativen Betrieb führt und nun mit Renditeliegenschaften ein zweites Geschäftsfeld eröffnen möchte.
Tabellarische Gegenüberstellung
In nachstehender Tabelle stellen wir die wichtigsten Aspekte einander gegenüber.
| Aspekt | Liegenschaft im Privatvermögen | Liegenschaft in einer Immobiliengesellschaft |
|---|---|---|
| Strategie | Geht es nur um einzelne Immobilie(n), so lohnt sich die Gründung und Verwaltung einer Gesellschaft in den seltensten Fällen. | Ist der Aufbau eines Immobilienportfolios beabsichtigt, dann lohnt sich die Gründung einer Gesellschaft. |
| Für was sollen die Gewinne verwendet werden? | Besser, wenn Konsumziele verfolgt werden (z.B. neues Auto), da keine Doppelbesteuerung anfällt. | Wenn die Gewinne reinvestiert (thesauriert) werden, lohnt sich der tiefere Steuersatz auf Gesellschaftsebene, da mehr Eigenkapital übrigbleibt. |
| steuerrechtliche Vorteile | Auch ohne effektiven Unterhalt kann jährlich ein Liegenschaftsunterhalt (Pauschale) geltend gemacht werden. | In der Finanzbuchhaltung können Abschreibungen und Rückstellungen gebildet werden. |
| Der Verkaufsgewinn unterliegt der Grundstückgewinnsteuer und wird nicht mit dem übrigen Einkommen zusammengerechnet. | Der Immobiliengewinn (jährlicher Ertrag und evt. Verkaufsgewinn) wird bei der juristischen Person mit tieferem Steuersatz ohne Progression besteuert. | |
| Steuerliche Risiken | Klassifizierung als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler | Wirtschaftliche Handänderung beim Verkauf eines Aktienpakets an einer Immobiliengesellschaft |
| Risiko der Klassifizierung als steuerbare Immobilienlieferung beim Verkauf betreffend Mehrwertsteuer. | Risiko der Klassifizierung als steuerbare Immobilienlieferung beim Verkauf betreffend Mehrwertsteuer. | |
| Steuersatz | Gewinn wird nur als Einkommen besteuert (Achtung Progression) | Der Immobiliengewinn wird in der Gesellschaft mit der Gewinnsteuer besteuert und die anschliessende Dividende wird beim Aktionär als Einkommen versteuert (Doppelbesteuerung). |
| Abzugsfähige Kosten |
Hypothekarzinsen |
Hypothekarzinsen |
| Risikomanagement | Sämtliche Risiken (z.B. Mietzinsausfälle, Leerstände, Sanierungen, usw.) verbleiben bei der Privatperson. | Risiken lassen sich auf separate Gesellschaft übertragen. Auch innerhalb von Konzernverhältnissen (z.B. Ausgliederung von nicht betriebsnotwendigen Immobilien) |
| Verwaltungskosten | Kosten für die Immobilienverwaltung | Neben der Immobilienverwaltung fallen Verwaltungskosten für die Gesellschaft an (Buchhaltung, Steuererklärung, usw.) |
Liegenschaft im Privatvermögen
Vorteile der Liegenschaft im Privatvermögen
Steuerstrategisch ist einer der grössten Vorteile, dass ein Verkaufsgewinn grundsätzlich der gesonderten Grundstückgewinnsteuer unterliegt und daher keine Kumulation mit dem übrigen Einkommen erfolgt. Dabei kann ein Besitzdauerabzug geltend gemacht werden, welcher die Steuerbelastung beim Verkauf reduziert. Auch ohne, dass effektive Kosten anfallen, wird jährlich ein steuerlicher Pauschalabzug für Unterhaltskosten gewährt. Zudem ist die Gestaltung erbrechtlicher Lösungen im Privatvermögen meist einfacher.
Nachteile der Liegenschaft im Privatvermögen
Es können keine Abschreibungen vorgenommen werden. Der Nettoüberschuss der Liegenschaftsrechnung wird voll dem steuerbaren Einkommen zugerechnet, was sich negativ auf die Progression und die Steuerlast der Privatperson (natürliche Person) auswirkt.
Zusätzliche Erwägungen der Liegenschaft im Privatvermögen
Die Liegenschaft ist dort steuerbar, wo sie liegt. Entsprechend können grosse Unterschiede aufgrund unterschiedlicher Steuersätze entstehen. Ist die Liegenschaft im Geschäftsvermögen einer natürlichen Person (möglich bei Selbständigerwerbenden) so gilt zusätzlich:
- Abschreibungen sind möglich
- Zusätzlich unterliegen die Nettoerträge der AHV
- AHV auf dem Verkaufsgewinn
Liegenschaft in einer Immobiliengesellschaft
Vorteile der Liegenschaft in einer Immobiliengesellschaft
Auf der Liegenschaft können Abschreibungen steuerlich geltend gemacht werden. Das private Einkommen und der steuerbare Ertrag werden auf zwei Steuersubjekte verteilt. Die Mieterträge führen damit vorerst nicht zu einer Progression und in der Regel wird der Unternehmensgewinn zu einem tieferen Steuersatz besteuert.
Da die erwirtschafteten Gewinne in der Gesellschaft zurückbehalten werden können, erhält der Investor die Möglichkeit, Ausschüttungen auf einen idealen Zeitpunkt zu verschieben. Dank der verbesserten Planbarkeit und vergleichsweise reduziertem Gewinnsteuersatz, ist die Kapitalgesellschaft für den Aufbau eines Immobilienportfolios besser geeignet.
Nachteile der Liegenschaft in einer Immobiliengesellschaft
Es wird kein Pauschalabzug gewährt, das heisst es sind nur die effektiven Unterhaltskosten abziehbar.
Da die Gewinne der Gesellschaft der Gewinnsteuer und die anschliessende Dividendenausschüttung an den Investor der Einkommenssteuer unterliegen, besteht eine Doppelbesteuerung. Diese Doppelbesteuerung kann allenfalls durch das Teileinkünfteverfahren abgemildert werden. Zudem fällt in der AG oder GmbH Kapitalsteuer an und gleichzeitig die Vermögenssteuer beim Investor.
In dualistischen Kantonen1 löst ein Verkaufsgewinn auf der Differenz zwischen Verkaufspreis (Verkehrswert) und Buchwert einen steuerbaren Ertrag aus und es gibt keinen Besitzdauerabzug.
Eine (Rück-) Überführung in das Privatvermögen löst ebenfalls die Besteuerung analog Verkauf aus; auch bei den Erben. Der Verkauf eines Mehrheitspaketes der privat gehaltenen Aktien einer Immobiliengesellschaft wird nicht als steuerfreier Kapitalgewinn, sondern als «wirtschaftliche Handänderung» beurteilt. Das heisst der Verkauf der Aktien unterliegt der Grundstückgewinnsteuer und der Handänderungssteuer. Auch der Kauf einer Liegenschaft löst üblicherweise die Handänderungssteuer aus.
Zusätzliche Erwägungen der Liegenschaft im Privatvermögen
Die Liegenschaft ist dort steuerbar, wo sie liegt. Entsprechend können grosse Unterschiede aufgrund unterschiedlicher Steuersätze entstehen. Es stellt sich die Frage nach der mehrwertsteuerlichen Behandlung, wenn die Liegenschaft für betriebliche Zwecke genutzt wird.
Praxisempfehlungen
- Grundsätzlich gehört das private Wohneigentum, also die Liegenschaft, in der man selbst wohnt, ins Privatvermögen.
- Bei Selbständigerwerbenden mit Nutzung einer Liegenschaft für geschäftliche Zwecke (z.B. Werkstatt, Lager, Büro usw.) ist zu prüfen, ob der Erwerb über eine Kapitalgesellschaft günstiger wäre.
- Für regelmässige Käufe und Verkäufe von Liegenschaften oder für den Aufbau eines Immobilienportfolios ist grundsätzlich eine Immobiliengesellschaft vorteilhafter.
- Je höher die Rendite und je höher die Steuerbelastung, desto grösser ist der Steuervorteil einer Immobiliengesellschaft.
- Eine langfristige und klare Strategie ist die Voraussetzung für die Steuerplanung.
Fussnoten
1 Monistische und dualistische Kantone
Im monistischen System unterliegen alle Grundstückgewinne der Grundstückgewinnsteuer. Im dualistischen System hingegen werden geschäftliche Grundstückgewinne mit der Einkommensteuer (natürliche Personen) oder mit der Gewinnsteuer (juristische Personen) besteuert. Die Kantone Bern, Basel-Land, Basel-Stadt, Jura, Nidwalden, Tessin, Schwyz, Uri und Zürich wenden das monistische System an. In allen anderen Kantonen wird das dualistische System angewandt.